税制・売却
相続空き家の3,000万円特別控除とは｜要件・期限・必要書類
先に結論
相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。対象期間は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡ですが、個別の物件ごとに「相続開始から3年目の年末まで」という売却期限もあります。建築時期、相続後の利用状況、売却代金、耐震・取壊しの条件を早めに確認してください。
主な適用要件
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 建物の建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること |
| 建物の種類 | 区分所有建物（マンション等）でないこと |
| 居住状況 | 原則として、相続開始の直前に被相続人が住んでおり、被相続人以外に居住していた人がいないこと。老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります |
| 相続後の利用 | 相続してから売却するまで、賃貸や事業用に使っていないこと |
| 売却代金 | 売却代金が1億円以下であること |
| 売却期限 | 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 制度の適用期限 | 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象 |
控除額が2,000万円になるケースに注意
令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、相続や遺贈で家屋・敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの特別控除額の上限が2,000万円になります。共有相続の場合は、相続人の人数を必ず確認してください。
売却時に耐震性がポイントになる
建物をそのまま売る場合は、原則として譲渡時に一定の耐震基準を満たしていることが必要です。令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、譲渡後から翌年2月15日までに買主側で耐震改修または取壊しが行われる場合も対象になり得ます。解体して更地として売却する方法もありますが、建物の取り壊し時期や譲渡の順序にも条件があります。どちらの方法が現実的かは、宅建業者と税理士に早めに相談すると判断しやすくなります。
相談前に用意するもの
- 被相続人居住用家屋等確認書（自治体窓口で発行）
- 登記事項証明書、相続関係が分かる戸籍関係書類
- 売買契約書、取得費が分かる資料（分からない場合の概算取得費も含めて税理士に確認）
- 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、取壊しを証する書類など、売却方法に応じた資料
相談先の目安
| 特例の適用可否・確定申告 | 税理士 |
|---|---|
| 売却活動・耐震／解体の判断 | 宅建業者、解体業者 |
| 被相続人居住用家屋等確認書の取得 | 物件所在地の市区町村窓口 |