賃貸
空き家の家賃収入、確定申告と必要経費の考え方
先に結論
空き家を貸して得る家賃は「不動産所得」として毎年確定申告が必要です。修繕費、管理費、火災保険料、固定資産税、減価償却費などは必要経費として収入から差し引けますが、土地を取得するための借入金の利息は、不動産所得が赤字のときに他の所得と損益通算できないという特例があります。判断に迷う項目は税理士に確認するのが確実です。
必要経費に含められるものの例
- 修繕費（原状回復や設備の修理にかかった費用）
- 管理会社への管理委託費、入居者募集の仲介手数料
- 火災保険料・地震保険料（該当年分）
- 固定資産税・都市計画税
- 建物の減価償却費（耐用年数に応じて按分）
- 借入金がある場合の利息部分（元本返済分は経費にならない）
土地の負債利子と損益通算の注意点
不動産所得が赤字になった場合、通常は給与所得など他の所得と損益通算して税負担を軽減できます。ただし、土地を取得するための借入金の利息部分は、この損益通算の対象から除外される特例があります。建物分の利息は対象になりますが、土地分と建物分の利息を分けて計算する必要があるため、借入時の契約内容を確認しておくことが必要です。
減価償却費の考え方
建物の取得にかかった費用は、購入した年に全額を経費にするのではなく、耐用年数に応じて複数年に分けて経費計上します（減価償却）。購入代金が10万円未満の設備などは取得した年に全額経費にできます。また、青色申告の承認を受けている場合は、年間300万円を上限に、一定額未満の減価償却資産の取得価額を、その年の経費として計上できる特例もあります。適用要件は年度によって見直されることがあるため、申告時に税理士または税務署で最新の要件を確認してください。