賃貸
空き家を定期借家契約で貸すという選択肢
先に結論
「いずれ自分や子どもが住むかもしれない」「将来的に売却も検討している」など、貸す期間を先に区切っておきたい場合は、更新のない定期借家契約が選択肢になります。ただし借地借家法38条により、契約前に「更新がなく期間満了で契約が終了する」旨を、口頭だけでなく書面を交付して事前に説明することが義務付けられており、この手続きを欠くと定期借家契約として成立しません。
普通借家契約との違い
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 更新 | 正当事由がなければ貸主から更新拒絶できない | 期間満了で契約は終了し、更新されない（再契約は可能） |
| 契約の締結 | 口頭でも成立しうる | 書面（公正証書等の書面）による契約が必要 |
| 事前説明 | 不要 | 更新がない旨を、契約前に書面を交付して説明する義務がある |
成立要件を欠くとどうなるか
契約締結前の書面交付・事前説明のいずれかを欠いた場合、「更新がない」とする条項自体が無効になり、定期借家契約としては成立しません。結果として、通常の普通借家契約として扱われ、貸主の意図に反して更新を拒めなくなる可能性があります。契約書のひな形をそのまま使うのではなく、事前説明の手順を踏んでいるかを必ず確認してください。
契約終了の通知タイミング
契約期間が1年以上の定期借家契約では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を借主に通知する必要があります。この通知期間内に通知を忘れた場合でも、その後に通知をすれば、到達した日から6か月経過後に契約終了を借主に主張できます。通知を忘れたまま期間満了を迎えると契約終了を主張できなくなるため、契約期間の管理は早めに行っておくことが重要です。