賃貸

空き家を貸すときの賃貸借契約、確認しておきたい点

普通借家契約の基本

普通借家契約は、契約期間が満了しても、貸主に「正当事由」がない限り更新を拒絶できません。長く自分や親族が住む予定がない空き家であれば運用しやすい形式ですが、将来的に自分で使う可能性がある場合は、後述する定期借家契約も選択肢に入ります。

原状回復の範囲を先に理解しておく

民法621条では、経年劣化や通常の使用によって生じた損耗は、賃借人の原状回復義務の対象外と明記されています（2020年4月施行の改正民法で明文化）。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、建物・設備の自然な劣化・損耗は貸主負担、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反による損耗は借主負担、という基本的な考え方が整理されています。退去時にどこまでを借主に請求できるかは、この線引きを踏まえて契約書に盛り込んでおくと、退去時のトラブルを避けやすくなります。

契約前に確認しておきたい項目

• 敷金・礼金・更新料の有無と金額（地域の慣行によって差がある）
• 原状回復の負担範囲を、ガイドラインの考え方に沿って契約書に明記しているか
• ペット可否、楽器演奏、事業利用の可否など、用途に関する取り決め
• 設備（給湯器、エアコンなど）の故障時の修繕義務の所在
• 火災保険・借家人賠償責任保険への加入を入居条件にするか